ଓଡ଼ିଶାରେ କୃଷି ଜମିକୁ ଅଣ-କୃଷି ବ୍ୟବହାର ପାଇଁ କିପରି ପରିବର୍ତ୍ତନ (conversion) କରିବି?

କିସମ ପରିବର୍ତ୍ତନର ଅର୍ଥ

ଓଡ଼ିଶାର ପ୍ରତ୍ୟେକ ପ୍ଲଟ ସ୍ୱତ୍ୱଲିପିରେ ଏକ ଜମି ଶ୍ରେଣୀବିଭାଗ ବା କିସମ ସହ ଲିପିବଦ୍ଧ ଥାଏ (ଦେଖନ୍ତୁ ସ୍ୱତ୍ୱଲିପି (RoR) କିପରି ପଢ଼ିବେ)। ଶାରଦ (sarad), ଦୋଫସଲି (dofasali) ବା ତଇଲା (taila) ଭଳି କୃଷି କିସମର ଅର୍ଥ ଜମିଟି କୃଷି ପାଇଁ ଧାରଣ କରାଯାଇଛି। ଅନୁମତି ବିନା ସେହି ଜମିକୁ ଘର, ଦୋକାନ, ସ୍କୁଲ, କାରଖାନା ବା ପ୍ଲଟ କରି ବିଭାଜିତ ଲେଆଉଟ ପାଇଁ ବ୍ୟବହାର କରିବା ଏକ ବ୍ୟବହାର ପରିବର୍ତ୍ତନ, ଯାହାକୁ ଆଇନ ଅନୁମତି ଦିଏ ନାହିଁ। ଓଡ଼ିଶା ଭୂମି ସଂସ୍କାର ଆଇନ, 1960 (OLR Act) ର ଧାରା 8-A ରେ ରୟତ କିପରି କିସମ ପରିବର୍ତ୍ତନର ଅନୁମତି ପାଇପାରିବେ ତାହା ଦିଆଯାଇଛି, ଏବଂ ତା'ପରେ ରେକର୍ଡରେ କିସମ ବଦଳାଇ, ଉଦାହରଣ ସ୍ୱରୂପ ଘରବାରି (gharabari) (ବାସସ୍ଥାନ) କରି, ପରିବର୍ତ୍ତନଟି ପ୍ରତିଫଳିତ କରାଯାଏ।

କିସମ ପରିବର୍ତ୍ତନ ଓ ନିର୍ମାଣ ଅନୁମତି ଏକା କଥା ନୁହେଁ। କିସମ ବଦଳିଗଲା ପରେ ବି ଯେକୌଣସି ନିର୍ମାଣ ପାଇଁ ସେହି ଅଞ୍ଚଳର ଉନ୍ନୟନ ପ୍ରାଧିକରଣ, ପୌରପାଳିକା ବା ଅନ୍ୟ ଯୋଜନା ସଂସ୍ଥାଠାରୁ ପ୍ଲାନ୍ ଅନୁମୋଦନ ଆବଶ୍ୟକ।

କିଏ ଆବେଦନ କରିପାରିବେ

• ବର୍ତ୍ତମାନର ସ୍ୱତ୍ୱଲିପିରେ ଲିପିବଦ୍ଧ ରୟତ, କିମ୍ବା ଯେଉଁ ବ୍ୟକ୍ତି ପଞ୍ଜୀକୃତ ଦଲିଲ ବା ଉତ୍ତରାଧିକାର ମାଧ୍ୟମରେ ଜମି ପାଇଛନ୍ତି ଏବଂ ନିଜ ନାମରେ ନାମାନ୍ତରଣ କରାଇଛନ୍ତି (ଦେଖନ୍ତୁ ଓଡ଼ିଶାରେ ନାମାନ୍ତରଣ)।
• ଏକ ମିଳିତ ଖାତାର ସମସ୍ତ ଅଂଶୀଦାର, କିମ୍ବା ଯେଉଁ ଅଂଶୀଦାରଙ୍କ ଭାଗ ବଣ୍ଟନ ଦ୍ୱାରା ଅଲଗା ହୋଇସାରିଛି। ଜମି ଯଦି ଏବେ ବି ମିଳିତ ଥାଏ, ତେବେ ଜଣେ ଅଂଶୀଦାରଙ୍କ "ଭାଗ"ର କିସମ ପରିବର୍ତ୍ତନ ସାଧାରଣତଃ ଆପତ୍ତିର ସମ୍ମୁଖୀନ ହୁଏ।

ଜମି ଯଦି ନିକଟରେ କିଣାଯାଇଛି, ତେବେ ପ୍ରଥମେ ନାମାନ୍ତରଣ ପାଇଁ ଆବେଦନ କରନ୍ତୁ। ସ୍ୱତ୍ୱଲିପିରେ ନଥିବା ନାମରେ ଆବେଦନ ବିଳମ୍ବର ଏକ ସାଧାରଣ କାରଣ।

କେଉଁଠି ଆବେଦନ କରିବେ ଓ କିଏ ନିଷ୍ପତ୍ତି କରନ୍ତି

ଜମି ଯେଉଁ ତହସିଲରେ ଅବସ୍ଥିତ, ସେଠାରେ ଆବେଦନ ଦାଖଲ କରାଯାଏ। OLR Act ରେ ଏକ "ପ୍ରାଧିକୃତ ଅଧିକାରୀ"ଙ୍କ କଥା କୁହାଯାଇଛି, ଯିଏ କିସମ ପରିବର୍ତ୍ତନର ଅନୁମତି ଦେଇପାରନ୍ତି; ରାଜସ୍ୱ ବିଭାଗ 2017 ରେ ପ୍ରାଧିକୃତ ଅଧିକାରୀଙ୍କ ନିଯୁକ୍ତି ବିଜ୍ଞପ୍ତି କରିଥିଲେ। ବାସ୍ତବରେ ଅଧିକାଂଶ ମାମଲାର ନିଷ୍ପତ୍ତି ତହସିଲଦାର ବା ଅତିରିକ୍ତ ତହସିଲଦାର କରନ୍ତି, ଏବଂ ବଡ଼ ପରିମାଣର ଜମି କ୍ଷେତ୍ରରେ ମାମଲା ସବ୍-କଲେକ୍ଟରଙ୍କ ନିକଟକୁ ପଠାଯାଏ। ଆପଣଙ୍କ ମାମଲା କେଉଁ ଅଧିକାରୀ ନିଷ୍ପତ୍ତି କରିବେ ତାହା ତହସିଲରେ ପଚାରନ୍ତୁ, କାରଣ ପରେ କୌଣସି ଆହ୍ୱାନ କେଉଁଠି ଯିବ ତାହା ମଧ୍ୟ ସେଥିରୁ ସ୍ଥିର ହୁଏ।

ଶିଳ୍ପ ବା ଅନ୍ୟ ପ୍ରକଳ୍ପ ସ୍ଥାପନ କରୁଥିବା ଆବେଦନକାରୀମାନେ ରାଜ୍ୟର ସିଙ୍ଗଲ-ୱିଣ୍ଡୋ ପୋର୍ଟାଲ GO-SWIFT (Invest Odisha) ମାଧ୍ୟମରେ ମଧ୍ୟ ଆବେଦନ କରିପାରିବେ, ଯାହାର ସେବା ତାଲିକାରେ କୃଷି ଜମିର କିସମ ପରିବର୍ତ୍ତନ ଅନ୍ତର୍ଭୁକ୍ତ। ବ୍ୟକ୍ତିଗତ ଗୃହସ୍ଥମାନେ ସାଧାରଣତଃ ତହସିଲରେ, କିମ୍ବା ତହସିଲ ଯେଉଁଠି ସେଗୁଡ଼ିକୁ ସକ୍ରିୟ କରିଛି ସେଠାରେ ରାଜସ୍ୱ ବିଭାଗର ଅନଲାଇନ ସେବା ମାଧ୍ୟମରେ ଆବେଦନ କରନ୍ତି।

ସାଧାରଣତଃ ମଗାଯାଉଥିବା କାଗଜପତ୍ର

• ନିର୍ଦ୍ଧାରିତ ଫର୍ମରେ ଆବେଦନ। ରାଜସ୍ୱ ବିଭାଗର ଏକ ପ୍ରକାଶିତ ସୂଚନାରେ OLR Rules, 1965 ଅନୁଯାୟୀ ଫର୍ମ ନଂ 25 ର ଉଲ୍ଲେଖ ଅଛି; ବର୍ତ୍ତମାନର ସଂସ୍କରଣ ତହସିଲରୁ ପଚାରନ୍ତୁ।
• ବର୍ତ୍ତମାନର ସ୍ୱତ୍ୱଲିପିର ଏକ କପି (ଭୂଲେଖ (Bhulekh) ରୁ କିମ୍ବା ଏକ ପ୍ରମାଣିତ ନକଲ)।
• ପଞ୍ଜୀକୃତ ବିକ୍ରୟ କବଲା, ଦାନପତ୍ର ବା ବଣ୍ଟନ ଦଲିଲ, କିମ୍ବା ଉତ୍ତରାଧିକାରର ପ୍ରମାଣ, ଏବଂ ରେକର୍ଡ ନିକଟରେ ବଦଳିଥିଲେ ନାମାନ୍ତରଣ ଆଦେଶ।
• ଅଦ୍ୟାବଧି ଭୂ-ରାଜସ୍ୱ (ଖଜଣା) ରସିଦ।
• ପ୍ଲଟର ଅବସ୍ଥାନ, ଚୌହଦି ଓ ଯାତାୟାତ ରାସ୍ତା ଦର୍ଶାଉଥିବା ଏକ ନକ୍ସା।
• ପରିଚୟ ଓ ଠିକଣା ପ୍ରମାଣ, ଏବଂ ପ୍ରସ୍ତାବିତ ବ୍ୟବହାରର ଏକ ବିବରଣୀ।

କିସମ ପରିବର୍ତ୍ତନ ମାମଲା କିପରି ଆଗକୁ ବଢ଼େ

1. ମାମଲା ପଞ୍ଜୀକରଣ। ତହସିଲ ଏକ ମାମଲା ଖୋଲେ ଏବଂ ଆବେଦନକୁ ସ୍ୱତ୍ୱଲିପି ଓ ରେକର୍ଡ ରୁମ ସହ ମିଳାଇ ଯାଞ୍ଚ କରେ।
2. ସରେଜମିନ ତଦନ୍ତ। ରାଜସ୍ୱ ନିରୀକ୍ଷକ (RI) ଜମି ପରିଦର୍ଶନ କରନ୍ତି ଏବଂ ଏହାର ବର୍ତ୍ତମାନ ବ୍ୟବହାର, ପଡ଼ୋଶୀ ଜମି, ଯାତାୟାତ ଓ କିସମ ପରିବର୍ତ୍ତନରେ କୌଣସି ବାଧା ଅଛି କି ନାହିଁ ସେ ବିଷୟରେ ରିପୋର୍ଟ ଦିଅନ୍ତି।
3. ମୂଲ୍ୟାଙ୍କନ। ଶୁଳ୍କ ହିସାବ କରିବା ପାଇଁ ସାଧାରଣତଃ ସବ୍-ରେଜିଷ୍ଟ୍ରାରଙ୍କ ମୂଲ୍ୟାଙ୍କନକୁ ଆଧାର କରି ବଜାର ମୂଲ୍ୟ ନିର୍ଣ୍ଣୟ କରାଯାଏ।
4. ଶୁଣାଣି ଓ ଆଦେଶ। ପ୍ରାଧିକୃତ ଅଧିକାରୀ ରିପୋର୍ଟ ବିଚାର କରି କିସମ ପରିବର୍ତ୍ତନ ମଞ୍ଜୁର ବା ନାମଞ୍ଜୁର କରି ଆଦେଶ ଦିଅନ୍ତି।
5. ଶୁଳ୍କ ପଇଠ, ରେକର୍ଡ ସଂଶୋଧନ। କିସମ ପରିବର୍ତ୍ତନ ଶୁଳ୍କ ପଇଠ ହେବା ପରେ ହିଁ ସ୍ୱତ୍ୱଲିପିରେ କିସମ ବଦଳାଯାଏ। ଅଦ୍ୟତନ ଏଣ୍ଟ୍ରି ଭୂଲେଖ (Bhulekh) ରେ ଯାଞ୍ଚ କରନ୍ତୁ।

ଓଡ଼ିଶା ଲୋକସେବା ଅଧିକାର ଆଇନ, 2012 (Odisha Right to Public Services Act, 2012) ଅନୁଯାୟୀ ରାଜ୍ୟର ବିଜ୍ଞପ୍ତିରେ "OLR Act ର ଧାରା 8(A) ଅନୁଯାୟୀ ମାମଲାର ନିଷ୍ପତ୍ତି"କୁ 60 ଦିନର ସମୟସୀମାବଦ୍ଧ ସେବା ଭାବେ ତାଲିକାଭୁକ୍ତ କରାଯାଇଛି, ଯେଉଁଥିରେ ତହସିଲଦାର ବା ଅତିରିକ୍ତ ତହସିଲଦାର ନିର୍ଦ୍ଦିଷ୍ଟ ଅଧିକାରୀ। ସମୟ ମଧ୍ୟରେ ମାମଲାର ନିଷ୍ପତ୍ତି ନହେଲେ, ସେହି ଆଇନ ଅନୁଯାୟୀ ସବ୍-କଲେକ୍ଟରଙ୍କ ନିକଟରେ ଅପିଲ ଏବଂ ଜିଲ୍ଲାପାଳ (କଲେକ୍ଟର)ଙ୍କ ନିକଟରେ ରିଭିଜନ କରାଯାଇପାରେ। ଏହା ବିଳମ୍ବ ପାଇଁ ଏକ ପ୍ରତିକାର; ଏହା ମାମଲାର ଗୁଣାଗୁଣ ଉପରେ ନିଷ୍ପତ୍ତି କରେ ନାହିଁ।

କିସମ ପରିବର୍ତ୍ତନ ଶୁଳ୍କ

ଓଡ଼ିଶା ଭୂମି ସଂସ୍କାର (ସଂଶୋଧନ) ଆଇନ, 2023 (2023 ର ଓଡ଼ିଶା ଆଇନ 15, 29 ଡିସେମ୍ବର 2023 ରେ ପ୍ରକାଶିତ) ଧାରା 8-A(2) ରେ ଥିବା ପୂର୍ବର ସ୍ଲାବ ବ୍ୟବସ୍ଥାକୁ ବଦଳାଇଛି। ସଂଶୋଧନ ଲାଗୁ ହେବା ଦିନ ଓ ତା'ପରେ ହେଉଥିବା କିସମ ପରିବର୍ତ୍ତନ ପାଇଁ ଏବେ କୃଷି ଜମିର ଏକର ପିଛା ବଜାର ମୂଲ୍ୟର ଶତକଡ଼ା ଏକ ଭାଗ ହାରରେ ଶୁଳ୍କ ଦେୟ। ତା' ପୂର୍ବରୁ ଶୁଳ୍କ ଅବସ୍ଥାନ ଉପରେ ନିର୍ଭର କରୁଥିଲା: ପୌର ଅଞ୍ଚଳ ଓ ରାଜପଥ ପାର୍ଶ୍ୱସ୍ଥ ଜମି ପାଇଁ ଏକର ପିଛା ନିର୍ଦ୍ଧାରିତ ରାଶି ଏବଂ ଅନ୍ୟତ୍ର ଏକ ଶତକଡ଼ା ହାର।

କିଛି ବର୍ଗ ପାଇଁ ଅଲଗା ଛାଡ଼ ଓ ରିହାତି ବିଜ୍ଞପ୍ତି କରାଯାଇଛି, ଯେପରି ରାଜ୍ୟର ଶିଳ୍ପ ନୀତି ଅନୁଯାୟୀ ଶିଳ୍ପ ବ୍ୟବହାର ପାଇଁ ଜମି ଏବଂ ପୂର୍ବରୁ OLR Act ପରିସର ବାହାରେ ଥିବା ଜମି। ଏଗୁଡ଼ିକ ମଧ୍ୟରୁ କୌଣସିଟି ଲାଗୁ ହୁଏ କି ନାହିଁ ତାହା ମାମଲା ଅନୁସାରେ ସ୍ଥିର ହୁଏ, ତେଣୁ ତହସିଲକୁ ଆକଳନଟି ଲିଖିତ ଭାବେ ଦେଖାଇବାକୁ କୁହନ୍ତୁ।

ସାଧାରଣ ଆପତ୍ତି ଓ ନାମଞ୍ଜୁରର କାରଣ

• ଯୋଜନା ସହ ବିରୋଧ। ଧାରା 8-A କେବଳ ସେତେବେଳେ କିସମ ପରିବର୍ତ୍ତନର ଅନୁମତି ଦିଏ ଯେତେବେଳେ ଏହା ସେହି ଅଞ୍ଚଳର ମାଷ୍ଟର ପ୍ଲାନ୍, ଉନ୍ନୟନ ଯୋଜନା ବା ନଗର ଯୋଜନା ସ୍କିମକୁ ଉଲ୍ଲଂଘନ କରେ ନାହିଁ। ଉନ୍ନୟନ ପ୍ରାଧିକରଣ ଅଞ୍ଚଳରେ ପ୍ରଥମେ ଜମି ବ୍ୟବହାର ଜୋନ୍ ଗୁରୁତ୍ୱପୂର୍ଣ୍ଣ।
• ସ୍ୱତ୍ୱ ବା ରେକର୍ଡ ସମସ୍ୟା। ଆବେଦନକାରୀଙ୍କ ନାମ ସ୍ୱତ୍ୱଲିପି (RoR) ରେ ନାହିଁ, ନାମାନ୍ତରଣ ବାକି ଅଛି, କିମ୍ବା ଦଲିଲରେ ଥିବା କ୍ଷେତ୍ରଫଳ ବା ପ୍ଲଟ ନମ୍ବର ରେକର୍ଡ ସହ ମେଳ ଖାଉନାହିଁ।
• ପ୍ରତିବନ୍ଧିତ ଜମି। ସରକାରୀ ଜମି, ସର୍ତ୍ତ ସହ ବନ୍ଦୋବସ୍ତ ହୋଇଥିବା ଜମି, ସିଲିଂ-ବଳକା ଜମି, କିମ୍ବା OLR Act ଅନୁଯାୟୀ ହସ୍ତାନ୍ତର ପ୍ରତିବନ୍ଧ ଥିବା ଅନୁସୂଚିତ ଜନଜାତି ରୟତଙ୍କ ଜମି।
• ଅଂଶୀଦାର ବା ପଡ଼ୋଶୀଙ୍କ ଆପତ୍ତି। ଖାତା ମିଳିତ ଏବଂ ଅନ୍ୟମାନେ ରାଜି ହୋଇନାହାନ୍ତି, କିମ୍ବା ପଡ଼ୋଶୀମାନେ ଯାତାୟାତ ବା ଜଳ ନିଷ୍କାସନକୁ ନେଇ ଆପତ୍ତି କରନ୍ତି।
• ପ୍ଲଟକୁ ନେଇ ବିଚାରାଧୀନ ମାମଲା, କିମ୍ବା ଏହା ଉପରେ ପୂର୍ବରୁ ଥିବା ଅନଧିକୃତ ନିର୍ମାଣ।

ଯଦି ଜମିରେ ପୂର୍ବରୁ ନିର୍ମାଣ ହୋଇସାରିଛି

କିସମ ପରିବର୍ତ୍ତନ ହୋଇନଥିବା କୃଷି ଜମିରେ ନିର୍ମାଣ ଆପେ ଆପେ ନିୟମିତ ହୁଏ ନାହିଁ। ରାଜସ୍ୱ ବିଭାଗର ସରେଜମିନ କର୍ମଚାରୀମାନେ ମଧ୍ୟ ନିଜେ ଏପରି ମାମଲା ରୁଜୁ କରିପାରନ୍ତି। ନିର୍ମାଣ ପୂର୍ବରୁ କିସମ ପରିବର୍ତ୍ତନ ଓ ଆବଶ୍ୟକ ଯୋଜନା ଅନୁମତି ପାଇଁ ଆବେଦନ କରିବା, ଏବଂ କିଣିବା ପୂର୍ବରୁ କିସମ ଯାଞ୍ଚ କରିବା ଅଧିକ ସୁରକ୍ଷିତ (ଦେଖନ୍ତୁ ଜମି କିଣିବା ଚେକଲିଷ୍ଟ)।

ଯଦି କିସମ ପରିବର୍ତ୍ତନ ନାମଞ୍ଜୁର ହୁଏ

ନାମଞ୍ଜୁର ଆଦେଶକୁ OLR Act ଓ Rules ର ବ୍ୟବସ୍ଥା ଅନୁଯାୟୀ ଅନୁମୋଦିତ ସମୟ ମଧ୍ୟରେ ଉଚ୍ଚତର ରାଜସ୍ୱ କର୍ତ୍ତୃପକ୍ଷଙ୍କ ନିକଟରେ ଆହ୍ୱାନ କରାଯାଇପାରେ; ଦେଖନ୍ତୁ ରାଜସ୍ୱ ଅଦାଲତଗୁଡ଼ିକ କିପରି ସଜ୍ଜିତ। ଯେଉଁଠି ଆଦେଶଟି ଅଧିକାରକ୍ଷେତ୍ର ବାହାରେ କିମ୍ବା ଆଇନକୁ ଅଣଦେଖା କରେ, ସେଠାରେ ଓଡ଼ିଶା ହାଇକୋର୍ଟ (Orissa High Court) ରେ ରିଟ୍ ଆବେଦନ ସମ୍ଭବ ହୋଇପାରେ। ଆଦେଶ ଓ ତଦନ୍ତ ରିପୋର୍ଟର ପ୍ରମାଣିତ ନକଲ ରଖନ୍ତୁ।

ସମ୍ବନ୍ଧିତ କାମର ବିବରଣୀ ଜମି ଓ ସମ୍ପତ୍ତି ଅଧୀନରେ ଦିଆଯାଇଛି, ଏବଂ ସମ୍ପୃକ୍ତ ଅଦାଲତ ଓ କାର୍ଯ୍ୟାଳୟଗୁଡ଼ିକର ତାଲିକା ଅଦାଲତ ପୃଷ୍ଠାରେ ଅଛି।

ବାରମ୍ବାର ପଚରାଯାଉଥିବା ପ୍ରଶ୍ନ

ସରକାରୀ ଉତ୍ସ

• ଓଡ଼ିଶା ଭୂମି ସଂସ୍କାର (ସଂଶୋଧନ) ଆଇନ, 2023 (Odisha Land Reforms (Amendment) Act, 2023): ଓଡ଼ିଶା ଗେଜେଟ୍
• ରାଜସ୍ୱ ଓ ବିପର୍ଯ୍ୟୟ ପରିଚାଳନା ବିଭାଗ: କିସମ ପରିବର୍ତ୍ତନ ସମ୍ବନ୍ଧୀୟ ସର୍କୁଲାର
• ରାଜସ୍ୱ ସେବା ଓ ସମୟସୀମା ତାଲିକାଭୁକ୍ତ ORTPS ବିଜ୍ଞପ୍ତି
• ଭୂଲେଖ (Bhulekh): ଓଡ଼ିଶା ଜମି ରେକର୍ଡ (ରାଜସ୍ୱ ଓ ବିପର୍ଯ୍ୟୟ ପରିଚାଳନା ବିଭାଗ)
• GO-SWIFT ସିଙ୍ଗଲ ୱିଣ୍ଡୋ ପୋର୍ଟାଲ (Invest Odisha)

ସାଧାରଣ ସୂଚନା, ଆଇନଗତ ପରାମର୍ଶ ନୁହେଁ। ପ୍ରତ୍ୟେକ ମାମଲା ତାହାର ନିଜସ୍ୱ ତଥ୍ୟ ଓ ଦଲିଲ ଉପରେ ନିର୍ଭର କରେ, ଏବଂ ଆଇନ ଓ ସରକାରୀ ପ୍ରକ୍ରିୟା ବଦଳେ। କୌଣସି ପଦକ୍ଷେପ ନେବା ପୂର୍ବରୁ ସମ୍ପୃକ୍ତ କାର୍ଯ୍ୟାଳୟରୁ ବର୍ତ୍ତମାନର ସ୍ଥିତି ଯାଞ୍ଚ କରନ୍ତୁ, କିମ୍ବା ଆପଣଙ୍କ ନିଜ ତଥ୍ୟ ଉପରେ ପରାମର୍ଶ ନିଅନ୍ତୁ।